ROZHOVOR: Poklesu cen budov využijí silné fondy, říká Rudolf Vřešťál

Uplynulých pět let bylo v Česku ve znamení boomu takzvaných realitních fondů. Střadatelé a investoři si je oblíbili, neboť umožnily zhodnocovat peníze prostřednictvím velkých komerčních nemovitostí − logistických parků, výrobních hal, kancelářských budov a obchodních center. Předseda představenstva Rudolf Vřešťál říká v rozhovoru pro HN, že leckde dojde na výpadky nájmů, pokles cen některých budov a přeceňování majetku. "To ale může být dobře, pokud máte stabilní portfolio a chuť dál nakupovat," říká Vřešťál.

HN: Jak omezení způsobená epidemií koronaviru komplikují život u vás?

Od začátku razím postoj, že svět neskončil, že se nám možná trochu mění hřiště pod nohama, ale to je dočasné a normální. Že je třeba nezastavovat a hrát dál i s tím, že naše rozhodnutí musíme revidovat skoro denně podle aktuálního vývoje. Zatím se nám to daří, část nás chodí denně do kanceláře, část pracuje z domova.

Naše fondy jsou díky skladbě svých aktiv zasaženy minimálně a ukazují svou sílu, ale infrastruktura kolem je do velké míry nefunkční. Přijde mi, že spousta lidí usoudila, že je konec starých pořádků a že se teď bude čekat, co se stane a jak nás z toho stát vytáhne. Všichni čekají a říkají: My teď nevíme a ani nevíme, kdy budeme vědět, tak se nezlobte. Od bank při řešení financování až po notáře, když potřebujete ověřit podpis.

HN: Dojde k poklesu cen komerčních nemovitostí?

V pokles cen do značné míry doufám. Dva roky jsme prakticky neudělali novou transakci, protože ceny byly příliš vysoko. Pokles nám umožní znovu nakupovat.

HN: Ve kterých segmentech nemovitostí bude největší propad?

Jedna věc je okamžitý efekt vládou nařízených omezení, což zasáhne samozřejmě nejvíc hotely, obchodní centra a podobně. Výpadek toku peněz se projeví rychle. Druhou vlnu přinese recese, způsobená touto situací, u níž nikdo neví, kdy skončí. Snížená poptávka v obchodech i službách pak prověří kvalitu nemovitostí. Cenu také stlačí nižší poptávka po investičních nemovitostech jako takových. To ale může být dobře, pokud máte stabilní portfolio a chuť dál nakupovat. Nebo špatně, když musíte prodávat.

HN: Jak reagují vaši nájemci, kteří musí mít zavřeno? Budou mít zpoždění s placením nájmů?

Naše portfolio je složeno tak, že nájemné od nájemců s nyní uzavřenými provozovnami tvoří pouze dvě procenta příjmů fondu. Nechci tvrdit, že to je díky naší prozíravosti, protože krizi tohoto typu jsme samozřejmě nepředpokládali. Na 98 procent nájemného jsou kanceláře, průmyslové a logistické nemovitosti, potravinářský a hobby retail. Takže dopad na nás to nemá prakticky žádný.

HN: Stát umožnil zavřeným firmám odklad nájmů. Je to rozumné? Využijí toho i vaši nájemníci?

Mám z toho smíšené pocity. Pronajímatel a nájemce se dlouhodobě potřebují. Pokud má nájemce problém, je v zájmu pronajímatele mu ho pomoci vyřešit, aby oba dále mohli dlouhodobě profitovat ze vzájemné spolupráce. S těmi několika málo nájemci, kteří jsou vládními nařízeními zasaženi, samozřejmě jednáme a i bez státu bychom k nějaké dohodě došli, protože ji prostě oba potřebujeme a chceme.

HN: Investor do oděvní firmy Pietro Filipi Michal Mička například navrhl, že by stát měl zavřeným firmám zaplatit půlku nájmů a 30 procent pronajímatelé. Co si o tom myslíte?

Koronavirová krize zasáhla různé firmy v různé kondici a různou měrou. Rozumím, že pro některé firmy je to likvidační a některým musíme pomoci. Tu pomoc ale vždy někdo zaplatí − třeba daňoví poplatníci nebo drobní investoři fondů. Proto bych vše nechal raději na dohodě mezi nájemci a pronajímateli. Plošné nařízení sníží efektivitu pomoci. Pro některé nájemce pomoc nebude stačit a stejně zkrachují, a zase jiní se jen svezou a pomoc dostanou, i když ji nepotřebují. Neznám ekonomickou kondici firmy Pietro Filipi, ale proč by jim pronajímatel automaticky měl platit, když mají teď měsíc nebo dva těžké časy? Pokud se jim v předchozích letech konjunktury dařilo, taky za nimi pronajímatel nechodil s požadavkem dodatečného nájmu. Jsou­-li perspektivním nájemcem, věřím, že jim jejich pronajímatel vyjde vstříc i bez zásahu státu.

HN: Čeká­-li Česko recese, mohou některé firmy zkrachovat. Může to mít dopad i na vás?

Některé firmy zkrachují a bude to mít vliv na všechny. Snad ne velký, snad ne na dlouho. Je to o síle portfolia fondu. Náš fond jsme vymysleli v roce 2013 a mezi lety 2015 a 2017 jsme udělali většinu investic. Trh tehdy nebyl přehřátý a dalo se vybírat a nakupovat nemovitosti za rozumné peníze. Modelovali jsme vše tak, aby šlo přežít krizi, která tu byla v letech 2008 a 2009. Chceme, aby fond fungoval dlouhodobě, aby ve zlých časech peníze chránil a v dobrých vydělával. Od roku 2017 se začala rodit spousta realitních fondů a my jsme kroutili hlavami, když lákaly investory na výnosy třeba i 20 procent ročně. Až si chvílemi někteří u nás mysleli, že děláme něco špatně. Podobný výnos opravdu neuděláte na kvalitní nemovitosti s kvalitními, stabilními nájemci. Institucionální investoři chápou vztah mezi rizikem a výnosem. Jen se bojím, aby někteří zklamaní drobní investoři nehodili všechny realitní fondy do jednoho pytle, protože jsou mezi fondy opravdu velké rozdíly.

HN: Očekáváte, že se nepříznivá ekonomická situace a zavření byznysů projeví i na zhodnocení vašeho fondu v následujících čtvrtletích?

Naši nájemníci jsou firmy jako Pfizer, Google, BNP Paribas nebo OBI. Věřím tedy, že se investoři nemusí o výkonnost fondu bát. A pokud zkrachují i tato jména, tak to už budeme mít všichni opravdu velký problém. To se ale nestane. Já sám mám ve fondu nemalé peníze, tvrdě vydělané předchozím podnikáním a nehodlám na tom nic měnit.

HN: Může klesnout výkonnost vašeho realitního fondu z titulu přecenění majetku? Očekáváte obecně u fondů dopad z přeceňování? Kdy dopad přeceňování u fondů může začít být vidět?

Patrně na to dojde. Růst yieldů (poměr čistého ročního nájemného k ceně nemovitosti, v realitní branži používaný k vyjádření atraktivity investičních nemovitostí − dražší nemovitosti skýtají nižší yield, pozn. red.) na trhu očekávám někdy na přelomu 2. a 3. kvartálu. Pokud se tak stane, bude se to týkat všech realitních fondů. Některé přeceňují své nemovitosti jednou ročně, takže propad výkonnosti z tohoto titulu může být vidět třeba až v prvním čtvrtletí 2021. Nechci teď odhadovat, jak velký efekt to bude mít, ale pokud jste investor realitního fondu, tak jste investor dlouhodobý a je pro vás mnohem zásadnější kvalita portfolia, tedy jistota příjmu z daných nemovitostí. Yieldy vzrostou a zase se vrátí, ale když budete mít dva roky prázdný barák, tak to už nedoženete.

HN: Jak v této nejisté době reagují vaši investoři? Nechtějí stahovat své peníze z fondu?

Panika investorů byla v posledních týdnech mojí největší obavou. Kdyby začali bez důvodu utíkat a čistě ze strachu raději strkat peníze doma pod polštář, tak by to pro náš jinak zdravý fond byla největší hrozba. Proto s investory ještě intenzivněji komunikujeme, reportujeme jim výsledky, odpovídáme na dotazy, které jsou často podobné vašim otázkám. Zdá se, že to funguje, dosud jsme žádné stahování peněz nezaznamenali. A to je náš fond takzvaně otevřený a vystoupit z něho jde kdykoliv.

HN: Vidíte slábnutí přílivu nových investorských peněz do fondů?

Překvapivě příliš ne. Příliv nových investic se v posledním měsíci snížil jen asi o 10 procent a přikládám to spíš faktu, že spousta lidí včetně bankéřů, poradců i investorů prostě aktuálně moc nepracuje.

HN: Je vůbec za stávajících podmínek možné, aby se vám podařilo loňský výnos zopakovat letos?

To se ptáte moc brzy. Naše portfolio jsme stavěli tak, aby dlouhodobě přinášelo investorům zhodnocení přes šest procent. V roce 2018 jsme měli zhodnocení 8,5 procenta, loni 7,4 procenta. Upřímně věřím, že letos skončíme s výsledkem šest procent. Neočekávám tak hlubokou krizi, aby nějak dramaticky ovlivnila příjem našeho portfolia, které považujeme za velice kvalitní. Naši nájemci budou schopni platit nájemné a to je zásadní složka výkonnosti. Pokud se zvýší yieldy, na výkonnosti nám to ubere možná nějaké desetiny procenta, ale ty se zase časem vrátí. V předchozích letech se dařilo, ceny nemovitostí rostly a my jsme byli v přeceňování těch našich velice konzervativní. Nic jsme nešponovali, abychom vykazovali zázračné dvouciferné výkonnosti. Takže jsme teď celkem v klidu a budoucnost vidíme dobře.

Rudolf Vřešťál (43)
Je předsedou představenstva a finančním ředitelem fondové společnosti Redside. Také je spoluzakladatelem a partnerem ASB Group, firmy poskytující účetní, daňové a finanční poradenství.

Rozhovor najdete také na stránkách Hospodářských novin.