Trh s nemovitostmi v Česku je pro zahraniční investory díky právnímu a podnikatelskému prostředí plně srovnatelný se západní Evropou, říká v rozhovoru pro HN Tomáš Berka, portfolio manažer fondu Nova Real Estate. Ten založila a obhospodařuje investiční společnost Redside, která patří k nejvýznamnějším tuzemským hráčům na poli fondů kvalifikovaných investorů. Významnou část akcionářů fondu tvoří zahraniční investoři, mimo jiné z Rakouska a Švýcarska.
Fond Nova Real Estate je od počátku zamýšlen jako balancovaný. Je nyní rozložený mezi dva typy výnosových aktiv. Polovinu portfolia tvoří kancelářské budovy v Praze s vysokým standardem vybavení i dostupnosti. Druhá půlka je tvořena maloobchodními prodejnami po celém Česku. U těch jsme se snažili získat do nájmu všechny hlavní hráče na maloobchodním trhu − skupinu Rewe, která provozuje Billy a Penny Markety, největší řetězec prodejen pro kutily OBI, dále Baumax, který je v tomto ohledu druhým největším, rovněž Tesco a v neposlední řadě i Ahold, jenž má prodejny Albert. Nepronajímáme prostory Lidlu a Kauflandu, což je dáno tím, že tyto řetězce nebývají v nájmu. A ze stejného důvodu nemáme Globus. Nicméně třeba se v tomto směru do budoucna něco změní − jde o zákaznicky dobře hodnocené prodejce. Do konce letošního roku přidáme ještě jednu třídu výnosových aktiv, a sice průmyslové nemovitosti. Již dokončené akvizice dvou průmyslových nemovitostí v Plzni a Trenčíně na Slovensku změní poměr aktiv mezi kancelářemi, retailem a industry téměř přesně na třetiny a zvýší objem aktiv ve správě fondu zhruba na 370 milionů eur, tedy téměř na deset miliard korun.
V portfoliu máme v současnosti 17 nemovitostí. Hodnota majetku pod správou, o který se tento fond stará, je zhruba 6,5 miliardy korun. Zároveň používáme finanční páku, tedy externí financování od bank, českých i zahraničních, v poměru dvě třetiny bankovní úvěry a třetina peníze od investorů. To, zda je úvěr v korunách, či eurech, je podřízeno typu nemovitosti a nájemnému, které vybíráme. Pokud nemovitost nese nájem v eurech, tak je logické ji v eurech i financovat. Z pohledu investora lze do fondu vstoupit jak v eurech, tak v korunách, přičemž drtivá většina investic přichází v eurech a tomu odpovídá podíl eurových aktiv.
Větší část tvoří institucionální investoři − české, slovenské, rakouské a švýcarské subjekty jako investiční banky, pojišťovny, family offices a zahraniční alternativní fondy zaměřené obecně na private equity investice. O něco menší, ale stále rostoucí část tvoří zejména české a slovenské fyzické osoby. Na tuto otázku ale obecně není vždy snadné odpovědět. Protože když například rakouská banka investuje do fondu 10 milionů eur, nemusí být vždy zřejmé, zda investuje pro sebe, anebo zda to následně "zabalí" do portfolií svých movitých klientů. Z pohledu řízení likvidity nám toto složení přijde optimální.
Tento typ fondů je stále více atraktivní a souvisí to i s edukací a rostoucí finanční gramotností lidí. V minulosti mělo slovní spojení investiční fond skoro až pejorativní nádech a prolomit nedůvěru lidí je docela složité. Nicméně současná legislativa, regulace a dohled u nás dnes tvoří stabilní prostředí pro kolektivní investování. Obecně sledujeme, že zájem o kolektivní investování vzrůstá, což je jednoznačně pozitivní trend. Aktuálně je tomu tak, že prostředky investované ve fondech kvalifikovaných investorů, co do jejich objemového zastoupení v portfoliích klientů, stále zaostávají při srovnání se situací ve státech západní Evropy. Vnímáme tady velký potenciál pro růst do budoucna. Česko je pro investory zajímavým trhem poskytujícím výnosy vysoko nad úrovní inflace či podobných ultrakonzervativních investic.
Máme externí tým lidí, který na získávání zahraničních investorů pracuje, kultivuje kontakty a snaží se prošlapat cestu. Zároveň i sami jezdíme do zahraničí, kde fond prezentujeme. Proces je téměř vždy stejný. Pokud náš fond zahraniční investory zaujme − tedy pokud je osloví prezentace, čísla a myšlenka, se kterou je fond vytvořený, a to, jak je spravovaný −, posune se to směrem k velmi intenzivní komunikaci s risk managery na jejich straně.
V zásadě jde o podrobnou prověrku dokumentů o fondu, jeho fungování, prověrku interních procesů atd. Vyhodnotí-li si nás s kladným výsledkem, investují k nám. Zjednodušeně řečeno − když někdo třeba ve Švýcarsku usoudí, že kanceláře v Praze jsou dobrá příležitost, že jsou nakoupené na dobrých místech, že jsou v nich zajímaví nájemci a obsazenost je vysoká, tak vám nějaké peníze pošle.
Na úrovni a při typu aktiv, která jako fond kupujeme a spravujeme, se bavíme o dnes již zcela institucionalizovaném trhu, a to už někdy od poloviny 90. let. Tento trh je i díky přítomnosti zahraničních firem co do prostředí a kultury plně srovnatelný třeba s Londýnem či Frankfurtem. A je to vidět na zájmu zahraničních investorů. Pomáhá tomu i to, když máte strukturu, resp. právní formu fondu, kterou zahraniční investoři znají.
A pokud oceňujete nemovitosti podle mezinárodně uznávaných standardů, jste pro investory na stejné úrovni jako třeba fondy v Německu. I když riziko je stále o něco vyšší než právě v západních zemích, a tím pádem jsou vyšší i požadované výnosy. Přitom ale budovy jsou postaveny kvalitně, protože se dodržují normy harmonizované napříč celou EU, právní prostředí je zde stabilní, vlastnické právo nedotknutelné. A vstup na trh je snadný. Kurzové riziko nenesete, protože kancelářské budovy či průmyslové objekty vybírají nájmy v eurech. A velmi pravděpodobně budete mít v takových budovách nájemce, které znáte, neboť se bude jednat o místní pobočky nadnárodních korporací.
Z pohledu zvenčí tak pro zahraniční investory jde o trh s podnikatelským a investičním prostředím, které je stabilní a transparentní na úrovni plně srovnatelné se západní Evropou a přitom ještě stále dává výnosově o něco navíc.
Dlouhodobě cílíme na sedm procent plus čistého ročního zhodnocení pro investora. Zdůrazňuji dlouhodobě, protože pokud se chce investor svézt na nějakých krátkodobějších vlnách, pak je lepší, aby se věnoval třeba akciím.
Co to znamená, když chceme cílit na sedm procent a co s tím dělá vývoj cen nemovitostí na trhu? Je třeba si uvědomit, jak se výnos tvoří. Jádrem fondu jsou nemovitosti, které musí "fungovat", což velmi přímo řečeno znamená, že je musíte mít plně obsazené, a to za tržní nájemné. Tím plně využijete jejich výnosový potenciál. Toho lze dosáhnout tím, že se o nájemce ve svých budovách a o ty budovy samotné budete co nejlépe starat. Jedno bez druhého nemůže dlouhodobě fungovat.
Je třeba udržovat dobré vztahy, pravidelně komunikovat a do budov část výdělku pravidelně vracet formou investic či oprav dle dlouhodobého plánu, který aplikujeme na celé portfolio. Nemovitosti chceme držet dlouhodobě a naším cílem je investorům dlouhodobě a stabilně zhodnocovat jejich peníze.
Jsou a nejsou. Záleží, jak pro koho. Pokud jste penzijní fond, který v zásadě neslibuje nic, než že zhodnocení vašich úspor bude jedno procento nad inflací, tak je to v pořádku, jelikož tento fond si stále může dovolit do těch nejlepších nemovitostí v Praze investovat. Výnosy jsou sice níž, než bývaly, ale pořád to tomu fondu z hlediska zhodnocení vychází.
Naopak pro nás, jelikož cílíme na zmíněných sedm procent, jsou již kanceláře v Praze aktuálně spíše drahé. Ceny kvalitních budov se za poslední tři roky tak posunuly, že nákupem bychom "ničili" výnos fondu stávajícím investorům. A to není to, co bychom chtěli s penězi investorů dělat.
Například to, že kanceláře sice stále sledujeme, ale již téměř dva roky nenakupujeme. Nakupujeme jiné typy výnosových nemovitostí, než jsou kancelářské budovy v Praze. Nedíváme se na regionální kanceláře, jelikož z hlediska likvidity se nemohou s českou metropolí vůbec porovnávat.
Z našeho pohledu to vidíme tak, že si necháme kancelářské budovy, které již vlastníme, a nebudeme je nyní prodávat, i když okamžitý zisk by byl značný. Spíše se soustředíme na jiné segmenty realitního trhu. Zajímavými se nám stále jeví budovy pro maloobchod a především industriální, popřípadě logistické nemovitosti.
Celý rozhovor z Hospodářských Novin zde.
