S ohledem na právě dokončenou a veřejně známou transakci prodeje veškerých nemovitostí vlastněných fondem NOVA Real Estate – Podfond 1 (dále „fond“), si vám dovolujeme předložit podrobnější report k aktuální situaci fondu.
Vážení investoři,
s ohledem na právě dokončenou a veřejně známou transakci prodeje veškerých nemovitostí vlastněných fondem NOVA Real Estate – Podfond 1 (dále „fond“), si vám dovolujeme předložit podrobnější report k aktuální situaci fondu.
Fond byl založen v roce 2015 jako otevřený fond, určený výhradně pro kvalifikované investory. Strategií fondu bylo, respektive stále je, dlouhodobě zhodnocovat finanční prostředky vložené investory, jak institucemi, tak fyzickými osobami, prostřednictvím akvizic a dlouhodobého držení komerčních nemovitostí v oblastech maloobchodu, kanceláří a logistických, respektive průmyslových hal. V souladu s touto strategií fond v období let 2015 až 2020 nakoupil celkem 19 nemovitostí, jejichž akvizice byly financovány kombinací vlastních prostředků fondu (vklady jednotlivých kvalifikovaných investorů) a bankovního financování od českých i zahraničních bankovních domů.
Od začátku existence fondu k dnešnímu dni vložilo své investice do fondu, a stalo se jeho akcionáři, celkem 420 fyzických a právnických osob. Tito investoři upsali akcie za celkem 1,027 miliardy Kč a EUR 96 milionů (cca. EUR 138 milionů dohromady). Z tohoto počtu k dnešnímu dni z fondu exitovalo celkem 107 investorů, kteří obdrželi celkem 414,5 milionů Kč a EUR 47,0 milionů (cca. EUR 64 milionů dohromady) a průměrné zhodnocení jejich investice dosáhlo 16,25 %. Obecně lze konstatovat, že až do přibližně poloviny roku 2020 počet nově vstupujících investorů i počet jimi upsaných prostředků výrazně převažoval nad investory exitujícími a fond zcela naplňoval svou strategii vč. plánovaného zhodnocení investičních akcií.
V první polovině roku 2020 přišla do Evropy pandemie Covid 19, která na realitním trhu způsobila turbulence a vyvolala otázky ohledně finančních dopadů uzavřených retailových nemovitostí, masivního nástupu fenoménu home-office atp. V druhé polovině roku 2020 se projevily a staly veřejně známými vážné finanční problémy největšího investora fondu skupiny Arca Capital, které následně vedly k prohlášení úpadku většiny společností patřící do této finanční skupiny. I přes tyto negativní vlivy si portfolio fondu, díky jeho aktivní a pečlivé správě, i nadále udržovalo obsazenost přesahující 95 % a zůstávalo v perfektní kondici, což se pozitivně odráželo ve výkonnosti fondu, která do konce roku 2022 činila v průměru přibližně 7 % p.a.
Obhospodařovatel fondu, vědom si skutečnosti, že Arca Capital patrně nezůstane dlouhodobě akcionářem fondu, ihned zahájil oslovování a jednání s mnoha institucionálními investory z ČR i ze zahraničí, ohledně jejich vstupu do fondu a nahrazení pozice krachující skupiny Arca. Jednání v době vrcholného covidu byla složitá jak technicky, díky různým restrikcím, tak obchodně, díky obecnému útlumu trhu. Šanci získat nového významného investora navíc významně zhoršila složitá situaci skupiny Arca, kde dlouho nebylo (a stále není) jasno o způsobu řešení jejího úpadku. Několikrát se vyměnili poradci zodpovědní za vypracování strategie záchrany skupiny. Věřitelé jsou zastoupeni různými skupinami s různými představami o řešení úpadku skupiny. A nakonec, oba hlavní akcionáři skupiny Arca se zachovali zcela nezodpovědně a jakoukoliv záchranu skupiny svým destruktivním jednáním prakticky znemožnili. Přesto obhospodařovatel fondu dokázal průběžně získat pro skupinu Arca velice výhodné nabídky na převzetí pozice formou odkupu jejích investičních akcií, a to hned od dvou významných a etablovaných realitních investorů. V druhém pololetí roku 2021 a začátkem roku 2023 byly postupně tyto nabídky předloženy věřitelskému výboru společnosti Arca Investments, a.s., která je největším akcionářem fondu ze skupiny Arca. Věřitelský výbor, společně se svými finančními a právními poradci, se postupně setkal s oběma investory, nabídky projednal a v obou případech, jak v roce 2021, tak v roce 2023, nabídky na odkup investičních akcií a záchranu fondu odmítl.
Od druhé poloviny roku 2022 docházelo též k výraznému růstu úrokových sazeb, což u fondu jednak logicky vyvolalo nižší výkonnost a vyšší požadavky na likviditu a současně poskytlo investorům lákavou nabídku alternativních investic, resp. vkladů s výnosem blížícím se výkonosti nemovitostí obecně, což tlak na cash flow fondu ještě zvýšilo.
Až do poloviny roku 2023 fond dokázal vyplácet ze svých finančních rezerv a stále stabilního příjmu z nájmů, veškeré žádosti o odkup. Ke dni 31.7.2023 však fond registroval žádosti o odkup investičních akcií v celkové částce EUR 77,7 milionů, což při tehdejším NAV EUR 121,9 milionů, představovalo plných 63,8 % investorů, kteří projevili přání tuto svou nemovitostní investici opustit. V dané situaci fond pochopitelně již neměl dostatek likvidních prostředků a obhospodařovatel byl nucen učinit rozhodnutí o pozastavení odkupování a upisování investičních akcií, s cílem připravit, v souladu s platnou legislativou vztahující se na fondy kvalifikovaných investorů a s pohotovostním plánem řízení likvidity, proces prodeje nemovitostních aktiv, za účelem získání finančních prostředků na výplatu všech investorů, kteří projevili zájem z fondu vystoupit.
2. Divestiční proces:
Na začátku roku 2024 obhospodařovatel fondu vybral významného mezinárodního realitního agenta, společnost Savills, aby pro fond uspořádala široký a maximálně transparentní tendr, ve kterém osloví co možná největší počet potenciálních zájemců o nákup nemovitostního portfolia fondu, s cílem získat nejlepší finanční nabídku a uzavřít divestiční proces do 12 měsíců, tedy do konce roku 2024, v souladu s rozhodnutím o pozastavení. S ohledem na statut fondu, fondovou legislativu obecně i na povinnost fondu odkoupit na základě požadavku akcionářů jejich investiční akcie, a tedy neprodlužovat pozastavení odkupování investičních akcií na delší než nezbytně dlouhou dobu, byla prioritou obhospodařovatele maximální efektivita, jak časová, tak z hlediska dosažené prodejní ceny. Doporučenou a preferovanou divestiční strategií byl prodej celého portfolia jednomu zájemci, s tím, že obhospodařovatel byl připraven portfolio rozdělit na dvě části – retailovou a kancelářskou, pokud by obdržel lepší kombinaci nabídek od dvou různých zájemců, což se však nakonec nestalo. V prvním pololetí roku 2024 tým Savills oslovil a jednal s celkem s 96 mezinárodními i domácími investory, z nichž 24 projevilo hlubší zájem a analyzovalo portfolio. Ke dni 31.5.2024, tedy k poslednímu termínu pro předložení nabídek, fond obdržel 10 nabídek. Z těchto 10 nabídek obhospodařovatel, ve spolupráci se Savills, vybral finančně nejlepší a během měsíce června vyjednal s vítězem tendru závaznou nabídku ve znění, které dávalo fondu uspokojivou transakční jistotu a uspokojivou jistotu dodržení nabídnutých podmínek, především nabídnuté ceny tak, aby nedošlo k ohrožení postavení fondu v případě nedokončení transakce. Vítězem tendru se stal významný domácí realitní investor, společnost Českomoravská Nemovitostní, a.s. (ČMN).
V červenci 2024 započala druhá fáze procesu prodeje 16 nemovitostí, respektive 12 nemovitostních společností, které nemovitosti drží. Cílem obhospodařovatele bylo dokončit proces během 6 měsíců, což byl, při tak obsáhlé transakci, bezesporu ambiciózní plán. Nicméně tento plán byl splněn a ke dni 31.12.2024 fond již nevlastnil žádnou nemovitost, ani nemovitostní společnost, a naopak nyní drží na svých účtech finanční prostředky z úhrady kupní ceny za všechna nemovitostní aktiva. Nemovitostní transakce obecně, a tuto nevyjímaje, obvykle probíhají na principu tzv. „closing accounts“, kde do (v našem případě) 40 pracovních dnů od closingu, který nastal dne 18.12.2024, dojde k přesnému zaúčtování a dopočtení zejména pracovního kapitálu prodávaných společností a následnému přesnému dopočtení kupní ceny. Z tohoto důvodu k dnešnímu dni ještě není znám zcela přesný dopad kupní ceny do NAV fondu a fond proto zůstane uzavřený pro přijímání odkupů do konce měsíce ledna, aby nedošlo k poškození žádného z akcionářů fondu.
Nicméně, již nyní lze konstatovat, a do NAV fondu vyhlášenému za měsíc prosinec 2024 promítnout, fakt, že současný trh nepotvrdil hodnotu nemovitostí účtovanou fondem, resp. určenou nezávislým realitním znalcem, který pro fond každoročně, v souladu s legislativou a statutem fondu, zpracovával ocenění sloužící jako jediný relevantní podklad pro správné účtování hodnoty nemovitostí v rámci výpočtu NAV a ceny investičních akcií. A to navzdory faktu, že portfolio mělo ke dni prodeje 95% obsazenost nájemci, zejména z řad významných nadnárodních korporací s vysokou průměrnou zústatkovou délkou nájemních smluv.
Hodnota nemovitostí fondu, určená posledním znaleckým oceněním ke dni 30.9.2023, činila přibližně EUR 227 milionů. Naproti tomu hodnota kupní ceny dosažená v transakci se bude pohybovat těsně okolo EUR 183 milionů a lze tedy konstatovat, že fond za držené nemovitosti utržil přibližně 80,5 % jejich účetní hodnoty. Novou hodnotu NAV, resp. investičních akcií, určí ještě několik finančních parametrů, z nichž zdaleka nejvýznamnější je finanční páka fondu, tj. bankovní úvěry pro financování akvizic nemovitostí. Tato finanční páka dosahovala v počátečních letech existence fondu téměř 70 % a postupně byla splacena na poslední hodnotu cca. 52 %. Ztráta na hodnotě nemovitostí ve výši přibližně 20 % se tedy do NAV fondu, respektive hodnoty investičních akcí, skrze tuto finanční páku promítla přibližně dvojnásobně a došlo tedy k propadu hodnoty akcií v roce 2024 o 38,59 %. Jak bylo konstatováno ve statistikách výše, za dobu své existence fond přijal investice v celkové výši EUR 138 milionů a na redemacích vyplatil EUR 64 milionů. Připočteme-li nové NAV po transakci (finanční prostředky získané prodejem nemovitostí) ve výši přibližně EUR 68,1 milionů, vznikne kumulovaná ztráta fondu ve výši EUR cca. 6,0 milionů neboli cca 4,4 %. Jelikož investoři fondu upisovali akcie v různém čase za různou hodnotu a v různý čas za různou hodnotu někteří exitovali, bude ztráta z prodeje aktiv fondu každého nynějšího investora jiná a nelze ji vyjádřit jedním číslem. Ztráta současných akcionářů fondu bude však určitě podstatně vyšší než zmíněný průměr. Každopádně nedosažení lepšího výsledku při prodeji nemovitostních aktiv fondu je, jak pro obhospodařovatele, tak bezesporu i pro současné investory fondu, větší či menší zklamání.
Důvodem nedosažení účetní hodnoty nemovitostí při jejich prodeji je jednoznačně propad realitního trhu přinejmenším v celé západní Evropě a v USA, což samozřejmě ovlivňuje i náš region. Tento propad je způsoben zejména výrazným růstem úrokových sazeb a dalšími podružnějšími efekty, jako je home-office, nutné ESG investice budov apod. České fondové prostředí, díky specifickému určování hodnoty nemovitostí a díky prakticky zamrzlému realitnímu trhu, sice tuto skutečnost příliš nereflektuje, nicméně například západoevropské veřejně obchodované nemovitostní společnosti, zejména tzv. REIT investiční fondy a další veřejně obchodované společnosti (například i v sousedním Německu), díky obchodování svých akcií v reálném čase, odepsaly v posledních letech desítky procent z hodnoty svých nemovitostních aktiv.
3. Kroky obhospodařovatele po transakci:
Obhospodařovatel prodloužil pozastavení odkupování a upisování investičních akcií o jeden měsíc, do 31.1.2025 (viz rozhodnutí zveřejněné na internetových stránkách fondu). Od 1.2.2025 dojde k obnovení možnosti požádat o zpětný odkup investičních akcií fondu za jejich hodnotu platnou v měsíci, ve kterém byla tzv. redemace podána. Investoři, kteří podají žádost o odkup hned v měsíci únoru, budou tedy vypořádáni za hodnotu NAV k 28.2.2025, která bude v souladu se statutem fondu a účetními postupy vyhlášena 15.3.2025. Tato hodnota již bude přesně odrážet všechny finanční dopady prodeje portfolia. S ohledem na fakt, že nyní fond nevlastní již jiná aktiva než likvidní finanční prostředky na svých účtech, je schopen a připraven vyplatit všechny investory, kteří požádají o odkup svých akcií v souladu se statutem fondu.
O dalších krocích obhospodařovatel rozhodne následně, zejména s ohledem na počet podaných žádostí o odkup investičních akcií.
S úctou
REDSIDE Investiční společnost, a.s., obhospodařovatel fondu
