Měsíční reporting fondů REDSIDE za období 12/2022
V prosinci 2022 dosáhlo zhodnocení fondu NOVA Real Estate hodnoty 1,39 %, z čehož cca 0,7 % plyne z efektu přecenění nemovitostního portfolia. Celkové čisté zhodnocení fondu za celý rok 2022 činí 8,10 %.
V prosinci jsme podepsali smlouvu o prodeji jednoho z portfoliových hobby marketů. Nájemce neměl zájem pokračovat v nájemním vztahu a na základě ekonomické analýzy výhodnosti jsme jako nejoptimálnější řešení zvolili přímý prodej tomuto operátorovi. K dokončení transakce dojde na přelomu měsíce ledna a února, avšak účetně byla transakce již zohledněna v prosincových číslech výkonnosti.
V Trenčíně jsme s koncem roku zdárně uzavřeli tři nájemní transakce se stávajícími nájemci týkající se 19 800 m2 nájemní plochy. Všichni tito nájemci prodlužují a rozšiřují své současné plochy, které jsou primárně určeny pro výrobu (Hella, Leoni, Yanfeng).
Zhodnocení Podfondu 1 za měsíc prosinec 2022 bylo 0,46 %, a za celý rok 2022 pak 5,38 %.
Zhodnocení (zatím neauditované) Podfondu 1 bylo v roce 2022 tedy mírně pod očekávanou hodnotou 6 %. Hlavním důvodem je nepříznivé makroekonomické prostředí, které spočívá především v růstu úrokových sazeb. To má za následek prodražování seniorních úvěrů, ale především růst bezrizikových úrokových sazeb, které definují např. výnosy státních dluhopisů. Oba vlivy se při ocenění budoucích cash flow projevují v růstu diskontní míry, což má za následek pokles současné hodnoty aktiv. Na druhou stranu se stejným efektem dosahuje zvýšení potenciálu růstu v následujících letech. Fotovoltaické elektrárny však dosáhly v roce 2022 svého zatím nejúspěšnějšího roku od počátku provozu a jejich vysoká provozní čísla tak „vykompenzovala“ nepříznivé makroekonomické prostředí.
V biomasové teplárně Krnča Podfond 1 provádí kroky za účelem finančně-provozní optimalizace, plán pro rok 2023 máme sestaven, ale při klíčových parametrech ovlivňujících tržby, tj. cena tepla a elektřiny, panuje značná nejistota, která je dána mj. chybějícím opatřením vlády SR regulujícím cenové hladiny tepla a elektřiny. Na Slovensku byl, podobně jako v České republice, schválen balík opatření v podobě windfall tax, který stanovuje povinnou daňovou srážku nad stanovenou cenovou úroveň elektřiny, aktuálně se čeká na vydání prováděcí vyhlášky, která bude definovat jednotlivé limity. Dále probíhají jednání s financující bankou nad možnostmi refinancování zbylé, již marginální výše seniorního úvěru.
Projekty dvou biomasových tepláren, jejichž zajištěné pohledávky tvoří též aktiva Podfondu 1, se stále potýkají např. se zdražováním vstupní suroviny (dřevní štěpka) a za rok 2022 nedosáhly na výrobní a provozní plán. Obdobně jako při teplárně Krnča i zde panuje nejistota ohledně zastropování prodejních cen elektřiny, na upravující vyhlášku vlády SR čekáme. Věříme, že slovenská vláda při stanovení cenového stropu zohlední výrazné zdražení dřevní štěpky, tak aby provoz těchto obnovitelných zdrojů byl dlouhodobě rentabilní.
V rámci projektu FVE Csabrendek se nám podařilo s financující bankou dojednat na několik příštích kvartálů snížení úrokové míry BUBOR ze současných 14 % na polovinu, což bude mít, s ohledem na nízké LTV, pozitivní dopad na cash flow projektu.
Zhodnocení Podfondu 2 za měsíc prosinec 2022 bylo 0,52 %, a za rok 2022 pak 3,58 % YTD.
Podfond 2 nicméně fungoval pouze po dobu 7 měsíců roku 2022. Pokud bychom výkonnost Podfondu 2 za 7 měsíců 2022 anualizovali, výkonnost by dosáhla 6,14 %.
V prosinci pokračovaly práce na developmentu několika FVE především v České a Slovenské republice. Obdrželi jsme studie pro 12 střešních instalací na střechách budov vlastněných sesterským fondem NOVA Real Estate. Z těchto studií vyplývá, že by těchto 12 střech bylo možné osadit fotovoltaickými elektrárnami o výkonu až do 3 MWp. Pro investici do těchto FVE uvažujeme s investiční dotační podporou z některého dotačního programu MFŽP či MPO. Aktuálně probíhají práce na projektové dokumentaci na tato díla. Pro pilotní střešní FVE projekt Orlice s instalovanou kapacitou 0,5 MWp jsme obdrželi stavební povolení a zároveň jsme vypsali poptávkové řízení na zhotovitele tohoto projektu, v tomto období očekáváme nabídky na zhotovení díla.
Aktuálně se věnujeme také situaci stávajících, Podfondem 2 vlastněných, českých FVE. V našich dvou českých FVE jsme přešli na výkupní schéma tzv. zeleného bonusu, kde jsme zasmluvnili prodej elektřiny v EUR. Pro výkup v eurech jsme se rozhodli z důvodu plánovaného načerpání nových úvěrů v této měně, čímž výrazně snížíme kurzové riziko splátka úvěru vs. příjmy. Aktuálně probíhají jednání s financujícími bankami ohledně posledních podmínek. Na Slovensku byl, podobně jako v České republice, schválen balík opatření v podobě windfall tax, který stanovuje povinnou daňovou srážku nad stanovenou cenovou úroveň elektřiny, aktuálně se čeká na vydání prováděcí vyhlášky, která bude definovat jednotlivé limity.
Fotovoltaické elektrárny dosáhly v roce 2022 svého zatím nejúspěšnějšího roku od počátku provozu a jejich vysoká provozní čísla tak „vykompenzovala“ nepříznivé makroekonomické prostředí, které spočívá především v růstu úrokových sazeb. To má za následek prodražování úvěrů a růst bezrizikových sazeb. Oba vlivy se projevují v růstu diskontní míry, což má za následek pokles současné hodnoty aktiv. Na druhou stranu se stejným efektem dosahuje zvýšení potenciálu růstu v následujících letech.
