Jak hodnotí portfolio manažer fondu NOVA Real Estate dopad globální pandemie koronaviru a s ní související přijatá vládní bezpečnostní opatření na trh komerčních nemovitostí a také na nemovitostní portfolio fondu?
Fond NOVA Real Estate působí v České republice – tedy na stabilním realitním trhu, s velmi významným podílem českých hráčů. Toto je důležité, protože čeští investoři vnímají domácí trh jako prostředí, které znají a kterému důvěřují a v rámci něhož chtějí svá aktiva dlouhodobě držet.
Z tohoto úhlu pohledu neočekávám masivní odliv investovaného kapitálu, který by vedl k propadu cen komerčních nemovitostí. Situace spíše možná povede k uklidnění či zpomalení tlaku na růst cen nemovitostí, který pozorujeme z titulu přebytku poptávky nad nabídkou vhodného produktu již minimálně poslední dva roky.
Je možné, že někteří investoři odloží svá rozhodnutí stran zvažovaných akvizic na dobu, kdy pandemie pomine. Pro některé naopak může být menší konkurence na trhu přínosná z pohledu přístupu k dostupným aktivům. Nicméně, tento pravděpodobný dopad vnímám jako dočasné a krátkodobé utlumení v rámci života dlouhodobě zdravého a fungujícího, likvidního trhu.
Co to bude znamenat pro fond a jeho výkonnost?
Nemovitosti v rámci portfolia fondu NOVA Real Estate jsou pronajímány na základě dlouhodobých nájemních smluv. Ve firmách obecně platí, že v případě nutnosti snižovat náklady (ať už je důvod jakýkoliv) se tak nejprve děje jinde než na nájemném. I výrobu či službu menšího rozsahu je třeba někde vykonávat nebo provozovat.
Z pohledu aktiv, která fond drží – tedy kanceláře, maloobchodní prodejny a průmyslové nemovitosti – očekávám krátkodobý a v podstatě okamžitý dopad na nájemce a jejich tržby pouze v rámci malé části maloobchodních prodejen/obchodů neprodávajících jídlo, drogerii či léky. Zároveň věřím, že po pominutí pandemie a znovuotevření těchto provozoven se spotřebitelé postupně vrátí ke svým nákupním zvykům.
Diverzifikace aktiv fondu a tím tedy i rozprostření zdrojů nájemného přes velmi širokou paletu odvětví, v nichž naši nájemci působí, výrazně zvyšuje stabilitu fondu jako celku. Z provozního, detailního hlediska do nájemních smluv pak platí, že pokud dojde k prodlevám v úhradách nájmů, tak se v krátkodobém či střednědobém horizontu nejedná z pohledu fondu o velké riziko.
Všechny nájemní smlouvy jsou institucionální kvality, zajištěné buď formou hotovostní zálohy nebo bankovní zárukou za nájem, a to vždy ve výši tří měsíčních nájmů. Nad to je dobré zmínit, že fond kontinuálně roste a pracuje na nových investicích; je tedy možno prostředky připravené na nové akvizice podržet a případně částečně použít na výpomoc a překlenutí tohoto dočasně nepříznivého stavu.
Za zásadní tedy považuji zvládnutí dopadu pandemie koronaviru v České republice; věříme, že druhá polovina roku 2020 bude postupným návratem k normální situaci.
Tomáš Berka
portfolio manažer fondu NOVA Real Estate
E: tberka@redsidefunds.com
