Vlastní nemovitost, nebo investice do nemovitostního fondu?

Co patří mezi výhody investování do nemovitostních fondů vůči pořízení vlastní nemovitosti?

Velká výhoda je diverzifikace – v případě našeho fondu NOVA Real Estate spravujeme portfolio 19 nemovitostí. Každá z nich se chová v danou chvílí trošku jinak. Někde může vyvstat problém, a naopak někde jsme pozitivně překvapeni. Je v tom rovnováha. V případě, že je někdo privátní investor a uvažuje o koupi investičního bytu, tak je významně exponován vůči jedné nemovitosti. Zde je nevyvážené riziko, že se něco pokazí, proti tomu když si „hrajeme“ s celým portfoliem.

Péče o byt a jeho pronájem je víceméně malé podnikání, se kterým se pojí starosti. Ve finále můžeme očekávat, že tato rezidenční nemovitost vynese maximálně 3 % z investovaných peněz. A pak je otázkou, jestli se to vůbec za vynaložený stres a čas vyplatí.

Oboje má svá pro a proti. Doporučuji své první peníze investovat do vlastního bydlení, a pokud přemýšlíte co s volnými penězi a rozhodujete se mezi investičním bytem a fondem našeho zaměření, rozhodně bych zvážil nejenom starosti spojené s bytem a nájemníky, ale také výnos z nemovitosti.

Když se zaměříme na výnos z investičního bytu a z nemovitostních fondů, jaký výnos můžeme očekávat? Je tento výnos srovnatelný?

U bytů záleží na lokalitě a kvalitě pořizované nemovitosti. Výnos se může pohybovat mezi 2,5 až 3,5 procenty. Komerční nemovitosti jsou výnosově výše posazené. Logistika se výnosově pohybuje okolo 5 %, kanceláře jsou na tom podobně a retail mezi 6 až 6,5 %. Fondy našeho typu investují zejména do nemovitostí, které jsou eurové, nájemní smlouvy jsou denominovány v eurech a taktéž úvěry jsou v eurech. Při současné inflační situaci jsou eurové úvěry zatíženy nižším úrokem, tedy investice má lepší efekt finanční páky oproti korunovým úvěrům, které jsou na úrovni 9–11 %. Představte si modelový příklad, kdy se investor rozhodne koupit investiční byt s očekávaným ročním výnosem 3 % a úroky na hypotéce jsou nad 6 %. Zde ať si každý odpoví, zda investice dává smysl.

S rostoucí inflací se zvedají pochopitelně i nájmy. Růst nájmů sledujeme u nájemního bydlení. Dotýká se zvyšování nájemného i vašich nájemců?

U institucionálního trhu s komerčními realitami je standardní mít v nájemních smlouvách inflační doložky, což se týká i našeho fondu, ve kterém máme pečlivě vybrané nemovitosti a nájemce. Všechny naše nájemní smlouvy mají určitou formu inflační doložky. Nejčastější scénář je, že nájemné roste s inflací v eurozóně, ale existují různé variance. Ovšem nejčastěji používaný index je HICP (Harmonized Index of Consumer Prices) vázaný na inflaci v eurozóně. V našem případně je vázáno 72 % nájemních smluv na inflaci v eurozóně.