NOVA Real Estate
V prosinci 2023 dosáhlo zhodnocení Fondu NOVA Real Estate hodnoty -9,30 % a tedy celkové
zhodnocení za rok 2023 činí -5,71 %.
Jediný faktor poklesu výkonnosti Fondu v posledním měsíci loňského roku je každoroční
přecenění nemovitostní složky portfolia, kterou si Fond nechává dělat externím mezinárodním
nezávislým znalcem, společností Colliers. Fond tuto revaluaci dělá v souladu se statutem
jednou za dvanáct měsíců, a to vždy v posledním kvartálu kalendářního roku.
Přecenění je čistě účetní záležitost, která nehovoří o zdraví portfolia či jeho jednotlivých
nemovitostí. Jde o teoretické určení tržní hodnoty tzv. fair market value, která se snaží
reflektovat situaci na nemovitostním trhu v daném období. I přes pokles této hodnoty si
portfolio ke konci roku drží pronajatost ve výši 98.7 % a WAULT 3.95 let.
Zásadním faktorem poklesu hodnoty nemovitostí Fondu je aplikace zvýšeného výnosového
procenta tzv. yieldu, který ve valuaci reflektuje vývoj na trhu. Yield jako kapitalizační procento
má inverzní vliv na hodnotu nemovitostí, tj. růst tohoto procenta snižuje ocenění.
Výnosové míry se dle tržních reportů a znaleckých posudků meziročně plošně zvýšily o 50 až
75 bazických bodů, což by samo o sobě snižovalo nemovitostní složku o cca 10 %. Avšak faktor
růstu yieldů je na druhou stranu vyvažován růstem příjmové složky, tj. aktuálně
zasmluvněného či tržního nájemného, které se v mnohých případech zvyšovalo vlivem
indexace o inflaci.
Yield je primárně funkcí či odrazem úrokových sazeb a tržního sentimentu. Věříme, že s
brzkým poklesem těchto sazeb dojde k tržnímu přecenění (funkce nájemného a výnosového
procenta) a zpětné revaluaci portfolia NRE. ČNB již začala se snižováním sazeb na konci roku
2023 a stejně tak trh očekává pokles sazeb EURIBOR v následujících kvartálech, což by se mělo
projevit zvýšenou aktivitou na trhu s komerčními nemovitostmi.
Fond, ve lhůtě, kterou si stanovil, tedy do konce roku 2023, nedosáhnul úspěchu při hledání
nového strategického investora, který by nahradil zkrachovalou skupinu Arca Capital, která tak
stále drží většinu investičních akcií fondu. V souladu s dříve avizovanou strategií tedy Fond
oslovil předního mezinárodního real estate agenta, aby Fondu pomohl připravit veřejný tendr
na prodej zbývající části portfolia. I přes relativní velikost portfolia se Fond pokusí realizovat
prodej všech nemovitostí v letošním roce tak, aby v ideálním případě ještě do konce roku
mohlo dojít k otevření Fondu a k vyplacení všech držitelů investičních akcií. Technicky to
znamená, že v nejbližších týdnech bude manažerem Fondu rozhodnuto o opětovném
pozastavení a bude zahájen prodej nemovitostních společností.
Report NOVA Real Estate
NOVA Green Energy
Zhodnocení Podfondu 2 v prosinci 2023 bylo 0 %, hlavním důvodem nižšího zhodnocení je změna (snížení)
dlouhodobých očekávání ceny elektrické energie u těch zdrojů, u kterých se v oceněních uvažuje s provozem i po
skončení režimu výkupních cen. Celkově za rok 2023 dosáhl Podfond 2 předběžného zhodnocení ve výši 4,69 %.
Toto zhodnocení podléhá pravidelnému ročnímu přecenění externím znalcem i verifikaci statutárním auditorem.
V prosinci finalizovaly práce na developmentu několika FVE v České republice. Pro investici do těchto FVE uvažujeme
s investiční dotační podporou z některého dotačního programu MFŽP či MPO. V prvních dnech roku 2024 byla
připojena k síti první střešní instalace o výkonu 0,5 MW na střeše obchodního centra v majetku fondu NOVA Real
Estate, což z této elektrárny činí jednu z největších střešních instalací na střeše komerčního objektu typu retailových
center v ČR. V lednu očekáváme indexaci garantovaných výkupních cen v Maďarsku dle tamní inflace z roku 2023.
V souladu s platným statutem Podfondu 1 účinným od 1.9.2023 se změnila frekvence vyhlašování hodnoty investiční
akcie, kdy hodnoty budou s ohledem na likvidaci Podfondu 1 vyhlašovány pololetně, a to vždy k 30.6. a 31.12,
přičemž hodnota ke konci roku 2023 bude vyhlášena dle statutu Podfondu 1 nejpozději do konce dubna 2024 pro
provedení ocenění a statutárního auditu.
V případě biomasových elektráren Topolčany a Bardejov jsme na Vídeňském soudu dosáhli vítězný verdikt, kdy nám
soud přiznal naši pohledávku v plné výši včetně úroků, nicméně z důvodu uplatnění zástavního práva skupinou
Natland a následnému prodeji došlo k vyvedení obchodních podílů z dotčené rakouské matky. Problémem je
prodejní cena, která byla kvůli již zmíněnému rozkolu mezi náklady na výrobu elektřiny z biomasy a výnosy z jejího
prodeje marginální a zdaleka nepokrývající zajištěného věřitele, a tudíž není prostor pro druhého věřitele v pořadí.
I navzdory úsilí a angažování přední rakouské právní kanceláře je možné očekávat negativní dopad na hodnotu
tohoto aktiva pro Podfond 1 v rámci pravidelné roční revaluace portfolia.
V únoru plánujeme investory a jejich zástupce informovat o výhledu a časovém odhadu v souvislosti s avizovaným
prodejem kompletního fotovoltaického portfolia, které čítá více než 20 projektů na území ČR, Slovenska a Maďarska.
Report NOVA Green Energy
