Komerčními nemovitostmi proti inflaci

V současné době máme inflaci, která se zatím pohybuje okolo čtrnácti procent. Jsou podle vás komerční nemovitosti vhodným aktivem, které ochrání peníze?

Z mého pohledu rozhodně jsou. Pochopitelně vždy záleží na investičním horizontu, který by měl být dlouhodobý. Většina našich nájemních smluv je indexovaná na inflaci, tedy smlouvy inherentně nesou zabudovanou přirozenou ochranu. Uvedu takový příměr, já vnímám inflaci jako vodu ve vaně. Vlna, když jede jedním směrem, vezme s sebou cenu jen určitého aktiva, avšak když jede několikrát zpátky, vyrovnává již cenové hladiny v celé ekonomice. Takže pokud by náhodou tržní výše nájmu rostla v daném roce ruku v ruce s inflací, tak se to v dlouhodobém horizontu promítne, protože, mimo jiné, hodnota nemovitosti je dána náklady na znovuvybudování a všichni asi tušíme, že ceny stavebních prací a materiálů stouply za poslední dva roky o desítky procent. Takže pokud máme ve stavební rovnici náklady o třicet až čtyřicet procent vyšší, můžeme očekávat, že v horizontu x let nájmy dorostou, protože pro developery nebude dávat žádný smysl stavět nové budovy.

Zmínil jste indexaci nájemních smluv. Projevuje se současná situace u některých nájemníků?

Ještě jsme se s tím nesetkali u stávajících smluv, ale vidíme první případy, kdy vyjednáváme nové nájemní smlouvy, a přestože inflační doložka nikdy nebyla bodem, který by s námi nájemce chtěl diskutovat, nyní se nám při vyjednávání začíná stávat, že budoucí nájemce začne doložku rozporovat. V nejhorším případě dojdeme k nějaké formě společného konsenzu. Stanovíme si například strop pět procent a cokoli, co bude nad, si rozdělíme – půlka pronajímatel, půlka nájemce.

Jedním z velkých témat posledních dvou let byla budoucnost kancelářských prostor. Změnily se nějak zásadně požadavky firem na to, jak mají kanceláře vypadat, případně jaké jsou současné požadavky na pronajímatele?

Vidíme pokračující trend, který začal ještě krátce před pandemií, a to že firmy věnují velkou část svých kanceláří společným či společenským prostorám. Řekněme, že před deseti lety byla v typické firmě jedna kuchyňka, kam se vešli maximálně dva lidé, rychle si uvařili kávu a běželi pryč. Dnes tvoří společné prostory až desítky procent celkové plochy.

Dále pozorujeme, že se začíná prosazovat trend ESG – a zejména aspekt „E“ z anglického environment, životní prostředí. Ze západní Evropy přichází tlak na zelené zdroje energií, který se naštěstí, díky výraznému růstu cen energií, protíná s ekonomickou výhodností. Což je win–win–win–win situace pro majitele komerčních nemovitostí, provozovatele FVE, nájemce i životní prostředí

Nyní je díky růstu cen silové elektřiny situace odlišná. Pokud bude majitel průmyslové haly schopen dodat zelenou elektřinu přímo ze střechy, bude to pro mnoho nájemců velký benefit z mnoha důvodů – ekologie a cenová stabilita na dlouhou dobu. Obecně se dá říct, že velké nadnárodní společnosti berou při výběru komerční budovy v potaz i to, jak moc zelená budova pro ně je. Na druhou stranu se jedná i o příležitost pro pronajímatele, který dokáže se zelenou budovou „lovit“ v rybníku těchto nájemců, kteří jsou takzvaně ESG senzitivní.

Článek naleznete v týdeníku Hrot.