Měsíční reporting fondů REDSIDE za období 4/2023
V dubnu 2023 dosáhlo zhodnocení fondu NOVA Real Estate hodnoty 0,28 %, a tedy celkové zhodnocení od začátku roku činí 1,49 %.
Ke konci dubna máme nemovitostní portfolio pronajaté z 99,4 %, z čehož retail tvoří 99,8 %, kanceláře 96,5 % a průmyslová hala v Trenčíně je plně obsazená nájemci. U nájemních smluv, které budou končit v tomto roce, zbývá dojednat prodloužení u 3 nájemců, což přestavuje 1,9 % maloobchodní plochy, a jeden nájemní vztah v Trenčíně, a to 6 % průmyslové plochy.
Se všemi nájemci, kteří si pronajímají kancelářské prostory a původně chtěli v tomto roce pronájem ukončit, byly smlouvy již prodlouženy na další období.
Aktuálně se soustředíme na budovu Anděl 16, kde sídlí bankovní instituce Hello Bank, která je zároveň hlavním nájemcem. Hello Bank plánuje exit svého bankovního businessu z českého trhu, a tedy neplánuje prodlužovat nájemní vztah ve stávající formě. Vzniklou situaci v tuto chvíli aktivně řešíme a plánujeme umístění jiných nájemců.
Celková míra neobsazenosti kanceláří v Praze se během prvního čtvrtletí, již čtvrté čtvrtletí v řadě, mírně snížila a klesla na 7,5 %. Slovenský ukazatel volných míst, tzv. vacancy průmyslových nemovitostí, vykazuje na konci 1Q 2023 hodnotu 3,3 %. Nejnižší míru však udává západní Slovensko, a to 0,6 %.
Zhodnocení Podfondu 1 v dubnu 2023 bylo 0,45 % a za rok 2023 dosáhlo 1,64 % YTD.
V biomasové teplárně Krnča Podfond 1 i nadále provádí kroky za účelem finančně-provozní stabilizace.
Věříme, že z dlouhodobého hlediska dojde k narovnání cenových poměrů štěpky a elektřiny a tyto typy tepláren budou dále rentabilní. Současné tržní nastavení cen dřevní štěpky a elektřiny, ale momentálně nabízí možnost pouze částečného pokrytí cen vstupů, a Podfond 1 tak zvažuje různé možnosti dalšího letošního provozování teplárny, včetně dočasné odstávky/zakonzervování.
Navzdory mírnému poklesu ceny štěpky je stav provozu nelichotivý, jelikož spotové ceny elektřiny na burze za posledních pár měsíců významně klesly a již se několik týdnů drží okolo hranice 100 EUR/MWh.
Projekty dvou biomasových tepláren, jejichž zajištěné pohledávky tvoří též aktiva Podfondu 1, se potýkají s podobnými cenově-provozními problémy jako teplárna Krnča, nicméně i zde stejně jako současný management věříme v dlouhodobou perspektivu tepláren. Ve věci vymáhání pohledávek z titulu těchto dvou tepláren byl v Rakousku podán návrh na platební rozkaz, začínají se přípravy na zahájení soudního řízení.
Podfond 1 s účinností od 1. 8. 2022 formálně neplánuje, s ohledem na postupné ukončení činnosti, další investice do nových zdrojů. Na druhou stranu se zaměřuje na správu a optimalizaci aktiv spadajících do „Side Pocket“, s cílem eliminovat veškerá rizika a převést tato aktiva do Podfondu 2. Detailní informace ve formě otázek a odpovědí týkající se projektu rozdělení fondu jsme zveřejnili na stránkách Podfondu 1 v sekci „FAQ - „Side pocket“.
Zhodnocení Podfondu 2 v dubnu 2023 bylo 0,58 % a za rok 2023 dosáhlo 2,41 % YTD.
I v dubnu pokračovaly práce na developmentu několika FVE, především v České a Slovenské republice. Obdrželi jsme studie pro 12 střešních instalací na střechách budov vlastněných sesterským fondem NOVA Real Estate. Z těchto studií vyplývá, že by těchto 12 střech bylo možné osadit fotovoltaickými elektrárnami o výkonu až do 3 MWp. Pro investici do těchto FVE uvažujeme s investiční dotační podporou z některého dotačního programu MFŽP či MPO. Podávají se zbylé žádosti o připojení výroben do distribuční sítě, aktuálně probíhají diskuse s nájemci o výkupu, resp. prodeji elektrické energie v místě výroby/instalace FVE.
Práce na pilotním projektu FVE na střeše nákupního centra Orlice pokračují dle očekávání, aktuálně jsou namontovány konstrukce a osazena asi polovina panelů.
Opět po několika měsících, naposledy se jednalo o windfall tax, jsou v oblasti energetiky v ČR diskutovány legislativní změny. V květnu 2023 byl vládou představen úsporný balíček s cílem úspory vládních výdajů, mimo jiné na poskytovaných dotacích včetně podpory OZE. Jelikož nejsou známy žádné další detaily, není možné vyhodnotit dopad na aktiva fondu v Čechách. Může dojít k neutrální variantě, kdy vláda po provedené analýze nakonec usoudí, že zpětné krácení dotací na základě retrospektivní změny schváleného zákona, který před lety zkoumala a notifikovala Evropská komise, je příliš rizikové a podporu nechá ve stávající výši. Možná je také negativní varianta, kde by došlo pouze ke krácení dotací, tedy snížení výkupních cen bez dalšího kompenzujícího efektu. Ale taky varianta obdobná jako na Slovensku, kde zbývající částka podpory byla zachována, ale byla rozprostřena na delší období – došlo ke snížení výkupních cen, ale také k prodloužení období, po které jsou vypláceny, čímž došlo k fiskální úlevě státnímu rozpočtu pro nejbližší roky. Vývoj budeme pozorně sledovat a v případě potřeby se i bránit.
Na Slovensku dále pokračují práce na výměně střídačů, samotné práce jsou však mírně pozdrženy nezvykle deštivým počasím, které kvůli podmáčení terénu neumožňuje pohyb těžší techniky. Kvůli specifickým technickým parametrům na několika slovenských FVE je totiž společně s výměnou střídačů nutné vyměnit i transformátory a některé další zařízení a kabeláž. Stále ale platí, že by výměna měla trvat pouze po dobu několika málo dnů, a nelze předpokládat zásadnější dopad na produkci elektřiny z těchto FVE. Výměny střídačů jsou pro FVE typické a bylo s nimi ve finančních plánech předpokládáno.
